北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

快到学区房的小阳春了，这些日子问荣丰2008的又多了起来。准备跨区转学的总问能不能买？没什么不能买的，挺好的占坑儿房，买了迁户就能用。真要是担心风险，用完了学位就卖不就得了。只是别以炒房心态来对待，这溢价高的已经很离谱儿了。

任何一种靠概念炒作起来的投资品，都是最早进入的赚大钱，越往后的风险越大。等所有人都觉得这溢价过高了，也就最好别往里冲了。荣丰这种公寓的溢价率都40%左右了，谁敢说未来会怎样，都只能是赌一把。

但有个家长挺有意思的，问这社区环境会不会影响孩子，毕竟是个青春期的小男孩儿。呵呵，这有些多虑了，现在的荣丰早就不是当年了，4%的换手率，具体到小户型能到6%以上，指不定换了多少业主了，无所谓再什么社区环境。现在的监管也不比当年了，再也不会出现什么楼凤了，家长们期盼的都是乌鸦变凤凰，或者是说句双关语：鸡窝里飞出金凤凰。

二、

荣丰2008前些年确实名声不太好，主要被诟病的就是名媛有点儿多，楼凤。那会儿动不动就是“西荣丰”，而东边儿的不固定，有东炫特、东苹果、东沿海什么的，其实都是瞎编排，现实中没那么邪乎。

当然过去也确实是有过一些不好的现象。我们公司曾经有几个女孩儿租住在这里，住了没多久就干脆搬走了。说的是受不了邻居们的指指点点，总觉得他们在背后说“这几个是不是”？让人挺别扭的。

有一次我遇到周边的中介，还跟他们说：你们应该弱化荣丰的这些不好现象，不提不就完了。但人家说不是这事儿，很多时候都没法不提。尤其是开间多的那几栋，刚想说点儿好听的就突然出现个花枝招展的，甚至大白天的都有可能听到声音，那不解释一下也不行啊。

火上浇油的事情大概就是学区房兴起的那年发生的。西城官方发布了政绩，别的小区没提什么，专门说在荣丰2008铲除了N多的卖y窝点。这下子更轰动了，反倒是替这里做了宣传，按图索骥来找乐子的更多了。按中介的说法，有一阵子都不像话了，有的楼门口的尿骚味都熏人，可见有多少低素质的人进进出出吧。

但这些事儿终于都过去了，尤其是换了物业之后，街道办也协同管理，应该是彻底杜绝了这种扎堆儿的现象。这真的得夸中国的政府部门，只要是想干，没什么干不成的。

三、

荣丰2008的老板也是个传奇人物。当然，那个时代的老板哪个不是传奇？一个个的都跟开挂了的人生似的，在媒体的报道中几乎都是一出生就红霞满天的天选之子，至少是自带光环。

王老板自然被描绘的就更不一般了，据说出身就很高贵，上海第一家族“盛家”的曾孙。而且是学霸，是上海这年或那年，反正有一年的高考榜眼，第二名。而且这榜眼还是他主动得到的，放弃了一道大题，否则要比状元还高个十多分。

不过大老板们的光环有时候会变幻，之后又有媒体说之前的都误传了，他不是盛家的嫡系后代，只不过父亲是盛家抚养长大而已。但父亲也很传奇，父亲的父亲是招商局的大老板，也姓盛，但也不知道怎么就成后来这样了。

但父亲作为资本家娶了她的母亲，被称为“苏北美女”的革命军人，老八路。但父母之后又离婚，于是他改了母姓，随母亲嫁给了中国“党内一支笔”，毛主席都尊敬的中共第一书法家，曾经创造过“舒*体”字体的省委书记。

总之人家的家族非常的牛叉，牛到都让人想不太明白理不清楚的程度。王老板说就是因为父母离婚，导致他对婚姻有恐惧感，所以宁当钻石王老五也不结婚。可他虽然随母改嫁，公司的法人却是他的父亲盛老爷子，实在搞不懂。

王老板的发家史也很牛，说是到了香港就挣了几百万。然后拿着这几百万回到上海，不投资，只是住进了最豪华的酒店，之后就有各路高官权贵前来主动拜访。当然这些高官的目的主要是来蹭酒店的洗澡，全家老少扶老携幼的排着队来，而且每次都一堆堆的顺走酒店的小肥皂。而王老板非常的大方，直接说“肥皂随便拿”，于是，没多久他就靠送肥皂拿到了好项目，赚到了1个多亿。

我反正听着这些事儿都太传奇了，各种版本还都不太一样，反正一句话就是“神秘且牛叉”。之后的王老板更高调，跟香港亚视的纠葛动不动就上热搜。当然最终还是失败清盘了，王老板自称是这次没赌赢。

现在的荣丰好像是进军医疗行业了，希望他能赌赢这一次，延续家族的传奇故事。

四、

王老板做荣丰2008的时候就说自己赌性重，专门投资99.9%的人都不看好的项目。有可能吧，因为当时是真的没什么人看好。

常规来说，拿到这么好的地段，开发成大户型公寓或普通住宅都可以，小户型公寓的风险就大多了。成本高，质量不好保证，品质也难以延续，很有可能造成高开低走甚至卖不出去。

房子设计的越小，建筑成本越高，因为增加了太多的门窗墙壁和各种配件。而且，小面积产品针对的都是刚需和投资客，从他们身上不太好要出高价，哪有卖给有钱人痛快啊，一套是一套。

那就是说，小户型产品的成本高却不好卖高价，也就是利润率低。那开发商就大多数都要节约成本，否则赚不到钱。那这就不太好说了，一旦成本降低，质量就堪忧，有可能影响销售。

所以一般都是在小型地块上开发小户型，一把就清盘。等发现质量有问题的时候早卖完了，维权就维去吧，谁也不在乎。

可荣丰这种大型地块的难度就大多了。规模大就得分期开发，否则不仅资金压力大，市场也没这么大的消化能力。可只要是出现了质量问题，后续的几期就会饱受困扰，压力增大。尤其小户型产品的物业维护难度太大，人多事儿多，公共设施损耗的也快。开发周期拖的越长，对销售越不利。毕竟当年的房子还不是太好卖，开发商并不是暴富群体。

但王老板就是力排众议的确定了方案，超小户型为主，绝对的赌一把。但也不知他到底是不是赌赢了，因为最早是小户型为主，之后平层大户型的比例也增加了。有可能是成本实在控制不了，也有可能是市场被挖掘的差不多了。

业内所担心的各种问题在荣丰项目上都出现了。比如质量就一直被质疑，后来甚至发生了业主跺穿楼板的事件。关键这业主还不是个人高马大的，就是普通人，竟然以一己之力连着跺穿了好几户。

当时有人说这是竞争对手派来砸场子的。但也不太像，荣丰的客户群体很小，和其他项目重合度不高，犯不上这么抢客户。再一个当时并不是业主们质疑，监管方面也是动不动的处罚，不知道罚了多少起，三号楼好像就停工了好几个月，是不是因为伤亡事故我忘了。尤其是4号楼之后又发生了地基沉降，地下车库墙塌了的事件，甚至砸死了人，那就更让人质疑质量了。

反正那一段时间荣丰是麻烦不断，总有事儿，光报警就是每年1/200次。换物业闹的沸沸扬扬，水污染又弄的被点名批评，再加上几次被停工检查，项目能熬下来也真靠了当年飙升的行情了，否则开发商真不好抗的住。

到现在荣丰的质量也就定型了呗，隔音问题不在动不动就被拿出来说事儿。业主们担心半大小子受影响也是情有可原的，甭说孩子了，大人偶尔听见都觉得尴尬。其实应该是偶尔才会有的，但这架不住渲染和传播啊，反正口碑不是太好。

五、

荣丰2008的营销和升值也算是传奇。开始王老板宣称不打广告，就靠口碑拿下了北京销量第一。但也没人太当回事儿，白牛二的销量再高，也很难跟茅台五粮液比拼销售额跟利润。而且所谓的不打广告更是信不信自己知道了，真要是没有广告，那媒体在赚不到钱的情况下能给你骂死。很多时候广告费不一定真的是为了宣传，而是一种保护费，避免负面消息。

本来项目定位为“奥运主题”无所谓，只是一种营销而已，那会儿正是“定位理论”盛行的年代，这么做概念也无可厚非。至于后来让奥运冠军楼云来当总经理，也可以说就是个形象大使，配合宣传而已。总体来说荣丰的营销是做的很重视的，超过当时其他项目。这也符合王老板的人设：会讲故事，也相信自己讲的故事。

有一次我在南城吃卤煮，吃完了已经半夜十二点了，忽然想起荣丰的“24小时售房”，于是过去看了看。大半夜的竟然真的在营业，但从外面一看就是形式大于内容。全北京能有几个在夜里来看房啊？这又不是大排档。非得弄俩值班的起哄，困的滴里搭拉的，看着都让人心疼，挣点儿散碎银两真不容易。

荣丰在当年的价格真不高，总价当然也不高了，所以才能“首付3万，月供800”的买到房子。是否真能买到我也没算过，但5万应该是有可能的，毕竟那会儿的贷款比例高，做到20%以下都有可能。

我虽然没看过荣丰的销售数据，但相信确实是卖的不错的。毕竟总价低，用相对少的钱就能在二环内拥有一套房子，只要不刨根问底，那还是很让人有成就感的，也能让人羡慕。不过要说销售有多好也谈不上，否则就不会发生当年和华润的“全武行”了。

事情发生在军博房展会上，两边都派出人马打的不可开交。当然是荣丰打赢了，统一装束统一器械，真搞不懂从哪儿找来的这么多人，真的有点儿替业主们担心，一盘散沙，打得过这专业的物业吗？

荣丰最早的物业我忘了是哪家了，后来换成了自己的，弄得就有点儿乱。到了大概2015年吧，又是打官司闹的鸡飞狗跳。最终应该是政府部门介入了，也是实在对荣丰的混乱看不下去了，指定让长城物业接手，这才让荣丰迅速整改了很多。否则，就算是成为学区房，这实在不好的名声和管理，也会影响很大的价格走势。

六、

一直到2014年，荣丰可以说是全宣武、全西城、全内城，全学区房板块里升值最慢的小区，都不是之一了，几乎唯一。反正连续几年某媒体做排行榜，荣丰都登上低价房榜首。当然指的是大户型，都跟南四环差不多价格了。

2013年学区房概念兴起，荣丰不算，那会儿南城很少有学区的概念，也就没搭上这班车。到了2014年，各个学区板块都开始做均衡搭配，渣小牛中、渣中牛小成了风气。于是东城和西城德胜等地的低价学区房开始崛起，可广外还是没什么动静，给了政策也影响不大。

那会儿还有人问过我，说荣丰算学区房了，为什么价格不涨呢？我也不知道，只能说家长们挺理智，没盲目的追求所谓“全区学区房”。

但到了2015年不同了，有可能是因为东西海锁区，也有可能是东城搞的太均衡了，所以大量的家长涌入了西城，买不起北城的买广外，荣丰2008突然崛起了。

在那年春天，小户型也就是4万多，肯定不超过5万，算是上涨了也不算多。但到了第二年就翻番了，最高峰甚至摸到了17/8万，是那波行情中全北京升值最高的小区，又是没有之一。

朋友又问我怎么解释？没法解释，只能说是北京的家长们太不容易了，没办法。不多的资金又想让孩子在西城上学，不买在这里能去哪儿？可怜天下父母心啊！

之后就随着行情起起落落呗，2017年也创了个西城跌幅第一。但毕竟是总价低，只需388，荣丰带回家。其他小区虽然也有总价低的，但不如这里多啊，都甭挑，什么时候来都有，便利性就决定了神盘的底气。

七、

最后说两句，既然都知道荣丰2008是神盘，那家长业主们也最好提高警惕了。这两年是高峰期，这种总价低的确实理应被炒高。但毕竟这里的居住体验不是太好，而房子是用来住的，如此高的溢价率，总是悬在脑袋上的一柄剑。

总之，为了孩子上学应该买，也不得不买。但是炒房者最好三思，什么被炒高溢价的投资品，都是最早进入的赚大钱，而进入越晚的，风险越大。

仅供参考。

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